• Home
  • Недвижими имоти

Недвижими имоти

Недвижими имоти

 

Недвижимите имоти често се свързват с различени вид собственост на физическо или юридическо лице

Недвижими имоти-1
Недвижими имоти

върху жилище или земя, като къща, апартамент, вила и други. Най-важната характеристика на недвижимите имоти е, че те са трайно вградени в земята и не могат да бъдат преместени на друго място без да бъде нарушена тяхната физическа цялост. Въпросът за недвижими имоти е регламентиран в чл. 110 от Закона за собствеността, който гласи, че: „Недвижими вещи са: земята, растенията, сградите и другите постройки и въобще всичко, което по естествен начин или от действието на човека е прикрепено трайно към земята или към постройката. Всички други вещи, включително и енергията, са движими вещи.[1]

 

Недвижими имоти – ПИ, УПИ и НПИ

Недвижими имоти могат да бъдат поземлен имот, урегулиран поземлен имоти и неурегулиран поземлен имот.

Поземленият имот (ПИ) е част от по-голяма територия, включително и земя, покрита с вода (езеро, река и тн.), която притежава граници, съобразени според Закона за собствеността. Този тип недвижими имоти се делят на 2 вида – урегулирани и неурегулирани.

Урегулираните поземлени имоти (УПИ) са недвижими имоти, които притежават устройствен план, който определя техните граници. За да бъде един имот урегулиран, той трябва да има и достъп до път, независимо

Недвижими имоти-2
Недвижими имоти

дали е улица, алея или други, и трябва да е недвижим имот с конкретно предназначение, както и определен режим на устройство.

Неурегулираните поземлени имоти (НПИ) са недвижими имоти, които не са урегулирани с устройствен план, както УПИ. Върху този тип недвижими имоти действат ограничени строителни възможности, което често означава, че върху тях не може да се строят сгради. Върху неурегулираните поземлени имоти могат да се поставят временни постройки, като при бъдещо урегулиране на недвижимите имоти, може да се наложи премахването на постройките.

 

Недвижими имоти – сгради, постройки, земя

Както движимите, така и недвижимите имоти се делят на различни видове. Основните видове недвижими имоти са сградите, различни неподвижни постройки, строителни съоръжения и земята.

            Недвижими имоти – земя

Земята изначално е част от почти всяка сделка за недвижими имоти. Голяма част от сделките за покупко-продажба на недвижими имоти включват не само сградата или постройката, която е разположена върху земята, но и самия терен – парцелът, на който е извършван строежа. Земята е една от първите създадени

Недвижими имоти-3
Недвижими имоти

разновидности на недвижими имоти, защото тя естествено е вещ, която не може да бъде преместена или придвижена на друго място. Обикновено собствеността върху земята и последващият строеж на различни сгради и постройки формира понятието „имот“.

            Недвижими имоти – сгради

Сградите са законно построени съоръжения, в които може да се живее, работи, както и да се задоволяват различни обществени нужди. Към този тип недвижими имоти спадат всички жилищни сгради и кооперации, хотели, хостели, хижи, почивни комплекси и други. Към работните сгради спадат цехове, заводи, работилници, халета и всякакви конструкции, които помещават работен процес. Недвижимите имоти за задоволяване на обществени нужди са административни сгради, културни паметници, учебни заведения, спортни зали и други. За да бъдат построени, сградите трябва да разполагат с нужните документи и разрешителни, като след строежа придобиват постоянен статут в градоустройствените планове на населеното място/квартала.

Недвижими имоти – постройки

Постройките са вид недвижими имоти, които често се изграждат главно със стопанско или спомагателно предназначение. В повечето случаи, те са направени от леки сглобяеми конструкции, което позволява демонтирането им. За разлика от сградите, този тип недвижими имоти не притежават постоянен статут в

Недвижими имоти-10
Недвижими имоти

градоустройствения план и при определени условия могат да бъдат премахнати.

            Недвижими имоти – строителни съоръжения

Строителните съоръжения са нито сгради, нито постройки. Това не са къщи, кооперации или блокове. Към този тип недвижими имоти спада ниското строителство, като пътни настилки, улици, тротоари, алеи и други, външни мрежи и проводи, като електропроводи, тръбопрободи за топла вода и други, както и различни съоръжения, като мостове, магистрали и т.н.

 

Недвижими имоти – жилищни сгради и комплекси

 

Когато чуем понятието недвижими имоти, най-често си мислим за жилищни имоти, като апартаменти, къщи,

Недвижими имоти-4
Недвижими имоти

вили и други. Вариациите при този тип недвижими имоти са много и зависят от различни фактори.

Апартаментите са недвижими имоти, част от сгради, които могат да бъдат както блокове, така и жилищни комплекси. Жилищните блокове са широко разпространени във всички градове в страната, като в зависимост от периода, в който е извършван строежа са използвани различни технологии и материали. По време на комунистическите години в България, голяма част от жилищните блокове и недвижими имоти са строени в панелен тип, поради голямата нужда от жилища. Според данни от 2011 година от Министерството на регионалното развитие, в България има близо 19 хиляди панелени жилищни сгради, в които живеят над 700 хиляди домакинства. Именно заради голямото им изобилие апартаментите в панелените жилищни сгради са сред най-често купуваните и продавани недвижими имоти.

През последните близо 30 години се наблюдава развитие на по-ниското строителство на жилищни сгради, като вече панелената конструкция е заменена от други технологии и материали за изграждане. Този тип недвижими имоти приличат на панелените жилищни сгради, но помещават по-малко апартаменти. Все по-често при проектирането и строежа жилищни сгради се залага на изграждането на жилищните комплекси, които са съставени от няколко идентични сгради, които се строят на принципа на жилищните квартали. Често този тип недвижими имоти и комплекси са затворени само за собствениците или наемателите и предлагат допълнителни удобства.

 

Недвижими имоти – апартаменти

Недвижими имоти-5
Недвижими имоти

Може би най-голямото разделение сред жилищните недвижими имоти е при апартаментите. При избирането на подобен тип недвижими имоти факторите, които трябва да се вземат под внимание са много. Първото и най-важно разделение между апартаментите е тяхното разпределение.

            Недвижими имоти – гарсониера

Гарсониерата или известна още като едностаен апартамент е най-малкото жилище. Най-често този тип недвижими имоти се характеризира с квадратура между 35 и 45 квадратни метра, като при него разпределението на помещенията е сведено до основните – коридор, баня с тоалетна, кухня,стая и тераса. Гарсониерите са типични недвижими имоти за панелените жилищни сгради.

Недвижими имоти – студио

Студиото е вид апартамент, при който най-често квадратурата варира от 45 до 90 квадратни метра. Разположение на стаите, често може да прилича на гарсионерата. Този тип недвижими имоти се характеризират с едно общо помещение, в което е разположена кухненска част, както и баня с тоалетна и тераса. Общото помещение на тези недвижими имоти често позволява преграждане и обособяване на още едно помещение, най-често спалня.

            Недвижими имоти – двустаен апартамент

Двустайният апартамент варира в квадратура, подобна на тази на студиото, но при този тип недвижими имоти всички помещения са обособени. Най-честото разпределение при този тип недвижими имоти е коридор, баня с тоалетна, трапезария и кухня и още едно помещение – най-често спалня. Към тях често има и тераса. При двустайните апартаменти за първи път е възможно банята и тоалетната да бъдат отделни помещения. Понякога този тип недвижими имоти се предлагат с прилежащи, по-малки помещения, често използвани като килери или дрешници.

            Недвижими имоти – тристаен и четиристаен апартамент

Тристайните и четиристайните апартаменти са сред най-големите недвижими имоти в жилищните сгради. Те

Недвижими имоти-6
Недвижими имоти

се характеризират със значително по-голяма квадратура и повече помещения. При тристайните и четиристайните апартаменти не само броят на стаите е по-голям, но и при тях често санитарните помещения са повече от едно. При този тип недвижими имоти броят и квадратурата на терасите също са по-големи от тези на двустайните апартаменти.

Недвижими имоти – мезонет

Мезонетът е апартамент, разположен на няколко нива. Този тип недвижими имоти се характеризират с по-голяма квадратура, която може да достигне до 250-300 квадратни метра. В повечето случаи мезонетите са на 2 етажа, но съществуват и предложения на 3 нива. Този тип недвижими имоти се отличават от останалите апартаменти с по-нестандартни и интересни архитектурни решения и разпределение на помещенията. През последните години, търсенето на този тип недвижими имоти продължава да расте заради множеството предимства, които мезонетите предлагат, като просторни и светли помещения, гледка и възможности за експериментиране с интериора. При мезонетите не може да се определи точният брой помещения, защото варират в зависимост от архитектурните планове на жилищната сграда.

 

Недвижими имоти на „зелено“

 

Нарастващото търсене на пазара на недвижими имоти в големите градове, особено в София, създаде благоприятна среда за развитието на търговията на „зелено“. Купуването на недвижими имоти „на зелено“ означава интерес към сгради, които още са в етап на проектиране и начален строеж. Често търговията с недвижими имоти „на зелено“ крие много рискове, заради множеството фактори, които могат да се променят

Недвижими имоти-12
Недвижими имоти

във всеки етап от строежа на сградата. Често прибързаното строителство може да компрометира сроковете на изпълнение, което от своя страна да даде отражение върху качеството на жилищната сграда и апартаментите в нея.

Недвижимите имоти „на зелено“ са толкова търсени и все по-често предпочитани от много купувачи заради широките възможности за проектиране и оформяне на вътрешното пространство по техен дизайн. По този

начин могат да си гарантират желаното и оптимално за всеки вътрешно разпределение на помещенията. Като плюс за недвижимите имоти „на зелено“ се смята и фактът, че общите части и сградата са нови, което означава, че няма да изискват допълнителна поддръжка. Голямо преимущество на новото строителство на недвижимите имоти е и добавянето на гаражни клетки за цялата жилищна сграда. Проблемът с паркирането в големите градове, особено в София, продължава да нараства заради постоянното нарастване на хора, които се преместват от град в град заедно с автомобилите си. Именно проектирането на недвижими имоти с възможността за закупуване на прилежащ гараж се превръщат в печеливша комбинация за инвеститорите.

Недвижими имоти-7
Недвижими имоти

Търсенето на недвижими имоти „на зелено“ тенденциозно нараства, като в края на 2015 година се създаде феномен, който никой до сега не е очаквал. Предложенията за недвижими имоти „на зелено“ стигнаха по-висока средна цена от вече готовите жилища, които притежават Акт 16. Въпреки множеството преимущества, които недвижимите имоти „на зелено“ ви предлагат, ние ви съветваме да бъдете изключително внимателни в тяхното избиране и проучване, за да сте сигурни, че вашата инвестиция ще бъде успешна и ще получите това, което търсите.

 

Недвижими имоти с акт 14, акт 15 и акт 16

 

Тези три числа са ключово важни за всички недвижими имоти и са сред първите неща, които се проучват при интерес към дадения имот. Акт 14, 15 и 16 са основните етапи, през които преминава всяка една жилищна сграда, преди да бъде въведена в експлоатация. Основната им функция е контролирането на строителните дейности, които се извършват в определените етапи. Акт 14, 15 и 16 се използват като мярка за оценка на качеството на строителните работи на недвижимите имоти, както и дали всеки един етап отговаря на съответните нормативни изисквания за сградите. Издаването на всеки един от тези документи е регламентирано в Закона за устройството на територията. Изиксванията за придобиване на всеки един от тези документи за недвижими имоти варират за всяка жилищна сграда.

Акт 14 е първият документ в процеса на изграждането на жилищни сгради и се дава на т.нар „груб строеж“.

Недвижими имоти-11
Недвижими имоти

Това означава, че с тази стъпка се приема как ще изглежда конструкцията на сградата, както и разпределението на недвижимите имоти в нея. Акт 14 е важен за приемането на конструкцията на жилищната сграда, като този документ се изготвя и разписва от инвеститора на проекта, строителния надзорник и проектанта на строежа. Наличието на Акт 14 е важно, защото той е легалната база, на която се разрешава началото на строителните дейности на недвижимите имоти. Този документ всъщност дава и разрешение за търговия на недвижими имоти „на зелено“.

Акт 15 е следващата стъпка в процеса на строителството на недвижими имоти. Целта на този документ е да удостовери, че всички строителни дейности по сградата са завършени и тя е напълно готова. Документът отново се изготвя и подписва от инвеститора, строителния надзорник, строителната компания и проектанта. Акт 15 служи като доказателство, че всички проекти и процеси по недвижимите имоти са завършени според нормативните изисквания и

Недвижими имоти-8
Недвижими имоти

жилищната сграда е готова да бъде въведена в експлоатация.

Акт 16 е документът за недвижими имоти, който има най-голямо значение при закупуване на имущество. При жилищните сгради, разрешителното за въвеждане в експлоатация се издава от главния архитект на съответната община, в която се намира сградата. Този документ разрешава ползването на недвижимите имоти и удостоверява, че самият обект е годен за експлоатация и отговаря на всички нормативни изисквания.

Ако попаднете на недвижими имоти, които не притежават разрешително за въвеждане в експлоатация, това може само да ви покаже, че има нещо нередно в документите и разрешителните на сградата. Ние ви съветваме, при закупуване на завършени недвижими имоти да внимавате и да се подсигурите, че разполагат с всички нужни документи, които доказват тяхна изправност.

 

Недвижими имоти

 

Недвижими имоти-9
Недвижими имоти

Независимо дали се интересувате от купуване, продаване или наемане на недвижими имоти, вие имате нужда от професионалисти, които са запознати с детайлите относно сделките и пазара и могат да ви предложат компетентна информация. Често, когато човек пристъпи към закупуване на недвижими имоти, той е частично запознат с изискванията и може да му убягнат детайли, важни за състоянието на имуществото и осъществяването на сделката. Когато се доверите на агентите на недвижими имоти можете да сте сигурни, че вашата инвестиция ще отговаря на изискванията ви и ще бъдете запознати с всеки детайл в процеса.

Ние от агенции за недвижими имоти помагаме на всички, които желаят да инвестират в бъдещето си, като предоставяме важна информация за състоянието на пазара и предлагаме недвижими имоти, отговарящи на критериите на нашите клиенти. Доверете се на качеството и сигурността и изберете агенции за недвижими имоти за осъществяването на вашите сделки с недвижимо имущество.

[1] https://www.lex.bg/laws/ldoc/2122102787 – Закон за собствеността

 

Недвижими имоти – ПИ, УПИ и НПИ

Недвижими имоти – сгради, постройки, земя

Недвижими имоти – жилищни сгради и комплекси

Недвижими имоти – апартаменти

Недвижими имоти на „зелено“

Недвижими имоти с акт 14, акт 15 и акт 16

Недвижими имоти